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전세사기 예방을 위한 최신 등기부등본 보는법!
“전세사기 예방을 위한 최신 등기부등본 보는법을 저와 함께 알아보겠습니다. 전세사기 나랑은 상관없는 일이지.” 그렇게 생각한 순간, 누군가는 보증금을 통째로 날립니다. 지금이라도 등기부등본 보는 법, 제대로 알아두세요. 안녕하세요, 현실재테크 연구소 머니트레이더 J입니다. 사실 몇 달 전 제 친구가 전세사기를 당할 뻔했어요. 계약 직전, 이상한 느낌이 들어서 제가 대신 등기부등본을 봤는데요, 진짜로 근저당이 말소되지 않은 채 남아 있더라고요. 만약 그냥 계약했더라면 보증금 수천만 원은 그대로 날아갔을 겁니다. 이런 일은 뉴스에서만 나오는 게 아니라, 바로 우리 주변에서도 일어날 수 있어요. 그래서 오늘은 여러분이 직접 등기부등본을 읽고 해석할 수 있도록 아주 쉽게, 실전 중심으로 알려드리려고 합니다. 돈을 지키는 가장 현실적인 방법, 함께 배워볼까요?
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등기부등본이란? 기초 개념 이해
등기부등본은 부동산의 '이력서'와도 같아요. 누가 주인인지, 대출은 얼마나 잡혀 있는지, 법적으로 문제가 있는 집인지 등을 확인할 수 있는 아주 중요한 문서죠. 부동산 계약을 앞두고 이걸 보지 않는 건, 이력서도 안 보고 직원을 채용하는 것과 같아요. 등기부등본은 정부가 관리하는 공적 장부라 누구나 발급받을 수 있고, 발급 수수료도 700원에서 1,000원 정도밖에 하지 않아요. 하지만 이렇게 쉽게 발급되는 만큼, 그 내용을 정확히 해석하는 능력이 더 중요해요. 단순히 주인 이름만 확인하고 '괜찮겠지' 하는 건 전혀 안전하지 않습니다.
등기부등본 구성 요소와 항목별 의미
등기부등본은 크게 ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’ 세 가지로 나뉘어요. 각각의 역할이 다르고, 어디에 어떤 정보가 담겨 있는지 아는 것이 중요합니다. 아래 테이블에서 간단히 구조와 용도를 정리해봤어요.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 표제부 | 건물의 구조, 면적, 주소 등 물리적 정보 |
| 갑구 | 소유권 변동 사항, 가압류, 가처분 등의 권리관계 |
| 을구 | 근저당, 전세권 설정 등 채권자의 권리 기록 |
전세 계약 전 꼭 확인해야 할 등기사항
계약 전, 등기부등본에서 반드시 확인해야 할 핵심 포인트들이 있어요. 한 줄만 놓쳐도 몇 천만 원이 날아갈 수 있거든요. 아래 리스트 꼭 기억해두세요!
- 등본 상 ‘소유자’와 계약 상대가 일치하는가?
- 근저당이 잡혀 있다면 보증금보다 낮은가?
- 말소 예정 권리가 실제로 말소됐는가?
- 전세권이 이미 설정된 다른 세입자가 존재하는가?
등기부 등본 조회. 대법원 인터넷등기소
대법원 인터넷등기소에서 등기부등본 열람·출력하는 방법
홈페이지 상단 메뉴에서 [등기열람/발급] 클릭
인터넷등기소 메인 화면 상단에 위치한 메뉴에서 ‘등기열람/발급’을 선택하세요.
좌측 ‘부동산’ 메뉴에서 열람 또는 발급 선택
열람: 단순 확인용으로 볼 때 사용, 법적 효력은 없습니다.
발급: 기관 제출용으로 사용, 공식 문서로 인정받습니다.
✅ 참고: 발급은 1건당 1,000원, 열람은 700원의 수수료가 부과돼요.
부동산 유형 선택
🏢 집합건물: 아파트, 빌라, 오피스텔 등처럼 각 호수가 개별적으로 등기되어 있는 형태입니다. 소유자가 각각 다르기 때문에 정확한 호수를 입력해야 해요.
🏠 일반건물: 단독주택이나 상가 등 전체가 하나의 등기로 되어 있는 건물입니다. 보통 소유주가 1인 또는 법인입니다.
토지: 우리나라는 토지와 건물이 따로 등기되기 때문에, 단독주택이나 상가처럼 집합건물이 아닌 경우엔 건물 등기뿐 아니라 토지 등기도 반드시 함께 확인해야 해요.
대법원 인터넷 등기소 바로가기
압구정 현대 아파트로 조회해 봤습니다. 주소를 입력하고 해당 아파트를 검색한 후에 내가 전세 들어갈 호를 선택하면 됩니다. 가격이 후덜덜 하네요. ^^. 해당 호를 선택하고 다음을 선택합니다.
등기부 등본 조회 팁!
등기부 등본 발급 시 반드시 말소사항 포함에 체크하세요. 지금은 말소되었지만, 과거에 있던 권리 문제(예. 근저당권, 가압류, 경매 등)를 꼭 확인해야 됩니다.
전세사기 유형별 등기부 흔적 분석
전세사기를 사전에 막기 위해선, 사기꾼들이 자주 쓰는 패턴을 알고 있어야 해요. 등기부등본에는 그 흔적이 꽤나 뚜렷하게 남습니다. 대표적인 유형을 소개할게요.
1. 소유권이 자주 바뀐 집: 갑구에 등재된 ‘소유권 이전’이 1년 내 여러 번이면, 의심해봐야 해요. 사기꾼들은 ‘명의 돌리기’로 보증금 편취를 시도하거든요.
2. 동일 주소에 근저당 과다 설정: 을구에 여러 건의 근저당, 전세권 설정이 쌓여 있다면 세입자 우선순위가 뒤로 밀릴 수 있어요. 순위 싸움에서 밀리면, 보증금 못 받아요.
3. 경매 개시 기록 존재: 갑구에 ‘경매 개시 결정’이나 ‘압류’가 있다면, 지금 계약하면 거의 100% 돈 날립니다. 이건 계약 자체를 피해야 해요.
실제 사례로 보는 등기부 해석 연습
아래는 제가 직접 본 등기부등본 일부를 예시로 구성한 겁니다. 위험 신호가 어디에 있는지 함께 살펴보세요.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 소유권 이전 | 2025.04.02, 홍길동 |
| 근저당권 | 2025.04.03, ○○저축은행, 채권최고액 2억 |
| 가처분 | 2025.04.10, △△금융, 권리분쟁 중 |
이 경우는 근저당이 너무 빠르게 설정되어 있고, 추가로 가처분까지 걸려 있는 위험물건이에요. 절대 계약하면 안 되는 대표적 사례죠.
등기부등본 열람 시 실무 팁 요약
마지막으로, 전세 계약 전에 반드시 체크해야 할 실전 팁들을 정리해드릴게요.
등기부등본은 계약 당일에 다시 한 번 출력해서 계약전 꼭 확인하셔야 됩니다. 그리고 말소 예정 표시(예: 말소기준권리)는 절대 믿지 마세요. 부동산 계약을 하러 나온 집주인에게 최근 3개월치 등본을 꼭 요청하시거나 아니면 등기부등본을 통해서 계약자 본인이 꼭 알고 계셔야 됩니다.
정부24, 대법원 인터넷등기소에서 온라인으로 쉽게 발급받을 수 있습니다.
전혀 그렇지 않아요. 기본 용어만 알아도 충분히 이해할 수 있습니다.
채권자가 돈을 빌려준 증거입니다. 금액이 클수록 위험성이 커져요.
절대 안 됩니다. 말소되기 전까진 효력이 살아있기 때문입니다.
소유자 정보가 다르면 계약하지 마세요. 명의도용일 수 있습니다.
전세사기, 남의 일이 아닙니다. 작은 부주의 하나가 평생 모은 보증금을 날릴 수 있어요. 오늘 알려드린 등기부등본 해석법만 정확히 숙지하셔도, 위험을 상당히 줄일 수 있습니다. 저도 처음엔 어렵게 느껴졌지만, 몇 번 직접 열람해보고 구조를 익히니 금방 감이 오더라고요. 여러분도 꼭 직접 확인하는 습관을 가지시길 바랍니다. 혹시라도 이 글이 도움이 되었다면, 주변 분들과 공유해 주세요. 누군가의 소중한 전 재산을 지킬 수 있는 정보니까요!
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