근저당 설정 방법과 비용 2026 – 개인 대출 시 채권 보호를 위한 완전 정복 가이드

근저당 설정시 채권최고액 기준으로 계산되는 구조를 이해하지 못하면,왜 이런 금액이 나오는지 혼란스러울수 있습니다. 

근저당설정 방법 제대로 알고 계신가요?주택담보대출이나 전세자금대출을 받을 때 대부분 자연스럽게 진행되는 것이 바로 근저당 설정 입니다.하지만 막상 등기 비용을 확인해 보면 등록세,지방교육세,인지세,법무사 수수료까지 항목이 다양해 예상보다 부담이 커지는 경우가 많습니다.

 

하지만 걱정하지 마세요! 2026년 기준으로 근저당 설정 등기 비용이 어떻게 구성되는지, 그리고 각 항목을 어떻게 계산하는지 자세히 알려드릴게요. 특히 등록세에 큰 영향을 미치는 채권최고액 설정 팁까지 얻어가시면 비용을 아끼는 데 큰 도움이 될 거예요.

🏠 근저당 설정 등기, 왜 필요할까요?

근저당 설정 등기는 채권자가 담보물을 통해 채권을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 확보하는 절차입니다. 쉽게 말해, 은행이 여러분에게 돈을 빌려줄 때 '혹시라도 돈을 갚지 못할 경우를 대비해 이 부동산에서 먼저 돈을 받을 권리를 설정해두겠다'는 약속을 등기부등본에 기록하는 것이죠.

 

이 권리는 부동산 등기부등본 '을구'에 기록되며, 채무자가 대출금을 갚지 못했을 때 채권자가 해당 부동산에 대해 경매를 신청하여 우선적으로 변제를 받을 수 있게 해줍니다. 따라서 근저당은 채무자에게는 대출의 기회를, 채권자에게는 안정적인 채권 회수를 보장하는 중요한 제도라고 할 수 있습니다.

💰 근저당 설정 등기 비용, 이렇게 구성돼요!

근저당 설정 등기 비용은 크게 세금 및 공과금과 법무사 수수료로 나눌 수 있습니다. 각 항목의 계산법을 자세히 알아볼까요?

항 목	설명
등록세	채권최고액을 기준으로 0.24%가 부과됩니다. 지방세의 일종으로, 등기 신청 시 반드시 납부해야 합니다.
지방교육세	등록세의 20%로, 실질적으로는 채권최고액의 0.048%에 해당합니다. 등록세와 함께 납부됩니다.
등기신청수수료	근저당 설정 등기를 신청할 때 건당 30,000원이 고정으로 부과됩니다. 금액 크기와 무관하게 동일합니다.
법무사 보수(선택)	법무사에게 근저당 설정 업무를 위임할 경우 발생합니다. 법무사협회 보수 요율표 기준 채권최고액의 약 0.1%~0.3%이며, 실제론 협의를 통해 할인도 가능합니다.

1. 세금 및 공과금 (국가에 내는 돈)

이 비용들은 법으로 정해져 있기 때문에 어디에서 진행하든 동일합니다. 대략 채권최고액의 0.24% 정도가 발생한다고 보시면 돼요.

• 등록세: 채권최고액의 0.2%입니다. 가장 큰 비중을 차지하는 항목 중 하나죠. 예를 들어, 채권최고액이 1억 원이라면 등록세는 20만 원이 됩니다.
• 지방교육세: 등록세의 20%입니다. 등록세가 20만 원이라면 지방교육세는 4만 원이 되겠네요.
• 인지세: 대출 계약 시 발생하는 세금으로, 대출 금액에 따라 차등 부과됩니다. 보통 5천만 원 초과 1억 원 이하 대출은 7만 원, 1억 원 초과 10억 원 이하는 15만 원 수준이에요. 이 금액은 은행과 채무자가 50%씩 부담하는 것이 일반적입니다.
• 등기신청수수료: 등기 신청 건당 부과되는 수수료입니다. 보통 온라인 신청 시 13,000원, 등기소 방문 시 15,000원입니다.

2. 법무사 수수료 (전문가 비용)

법무사 수수료는 법무사가 제공하는 서비스에 대한 비용으로, 법무사마다 차이가 있을 수 있습니다. 대한법무사협회에서 정한 보수 기준이 있지만, 실제로는 경쟁에 따라 변동되기도 합니다.

• 기본 보수: 등기 신청 대리 업무에 대한 기본 수수료입니다.
• 누진율 적용: 채권최고액 등 등기 금액이 커질수록 일정 비율로 보수가 추가될 수 있습니다.
• 부대 비용: 등기부등본 열람, 제증명 발급, 교통비 등 실비가 추가될 수 있습니다.

💡 법무사 수수료 절감 팁: 여러 법무사 사무실에 견적을 받아보는 것이 좋습니다. 간혹 온라인 플랫폼을 통해 비교견적을 받을 수도 있어요. 또한, 직접 등기소에 방문하여 셀프 등기를 하는 방법도 있지만, 서류 준비가 복잡하고 시간이 많이 소요될 수 있으니 신중하게 결정해야 합니다.

비용 항목	계산 기준	비고
등록세	채권최고액의 0.2%	가장 큰 비중
지방교육세	등록세의 20%	등록세에 연동
인지세	대출 금액에 따라 차등	은행과 50% 분담
등기신청수수료	건당 13,000원 ~ 15,000원	온라인/방문 상이
법무사 수수료	협회 기준 및 법무사별 상이	견적 비교 필수

📈 채권최고액 설정, 똑똑하게 하는 팁!

채권최고액은 대출 원금에 일정 비율(보통 120% 또는 130%)을 더해서 설정하는데요, 이는 대출금 이자, 지연 이자, 경매 실행 비용 등 부대 비용까지 고려하여 채권자가 최대로 변제받을 수 있는 금액을 미리 정해두는 것입니다.

 

예를 들어, 1억 원을 대출받았다면 채권최고액은 1억 2천만 원 또는 1억 3천만 원으로 설정되는 경우가 많아요.

이 채권최고액은 위에서 설명한 등록세와 지방교육세의 기준 금액이 되므로, 높게 설정될수록 등기 비용도 함께 증가합니다. 따라서 적정 수준으로 설정하는 것이 중요한데요.

• 대출 원금의 120% ~ 130% 설정: 은행에서 일반적으로 요구하는 비율입니다. 너무 낮게 설정하면 대출이 어려울 수 있으니, 금융기관과 협의하여 신중하게 결정해야 합니다.
• 비용 절감 고려: 아주 소액의 차이라도 채권최고액이 낮아지면 등록세 및 지방교육세가 줄어들 수 있습니다. 대출 상담 시 이 부분을 은행 담당자와 상의해볼 수 있습니다. 다만, 담보권자가 채권 확보를 위해 고집하는 경우도 있으니 유연하게 대처해야 합니다.

📌 꼭 기억하세요! 채권최고액은 실제 대출 원금보다 높게 설정되지만, 이는 은행이 최대로 받아갈 수 있는 한도를 의미하며 여러분이 실제로 갚아야 할 돈은 대출 원금과 이자입니다.

📊 근저당 설정 등기 비용, 직접 계산해볼까요? (예시 포함)

이제 실제 사례를 통해 근저당 설정 등기 비용을 직접 계산해볼게요. 정확한 이해를 돕기 위해 가상의 상황을 설정했습니다.

근저당 설정 등기 비용 요약표(채권 최고액 120.000.000원)

항목	계산 기준	요율	금액
등록세	채권최고액	0.24%	288,000원
지방교육세	등록세의 20%	0.048%	57,600원
등기신청수수료	건당 고정	—	30,000원
법무사 보수 (선택)	채권최고액 기준	약 0.1% ~ 0.3%	120,000 ~ 360,000원

• 대출 원금: 1억 원
• 채권최고액: 1억 2천만 원 (대출 원금의 120% 설정)

1. 등록세 및 지방교육세

• 등록세: 1억 2천만 원 x 0.2% = 240,000원
• 지방교육세: 240,000원 x 20% = 48,000원
• 소계: 288,000원

2. 인지세

• 대출 원금 1억 원이므로, 인지세는 15만 원 (1억 원 초과 10억 원 이하 기준)
• 채무자 부담액: 75,000원 (은행과 50% 분담 시)

3. 등기신청수수료

• 온라인 신청 기준: 13,000원

4. 법무사 수수료 (예상)

• 일반적으로 20만 원 ~ 40만 원 정도가 예상되지만, 이는 법무사 사무실, 지역, 업무 난이도에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 반드시 사전 견적을 받아보세요.

위 예시의 경우, 법무사 수수료를 제외한 세금 및 공과금은 288,000원 + 75,000원 + 13,000원 = 376,000원이 됩니다. 여기에 법무사 수수료를 더하면 총 비용을 예상할 수 있습니다.

⚠️ 주의! 법무사 수수료는 대출 규모가 커질수록, 그리고 지역에 따라 편차가 큽니다. 여러 곳에 문의하여 합리적인 가격을 찾는 것이 중요해요. 너무 저렴한 곳은 서비스 품질이 떨어지거나 숨겨진 비용이 있을 수 있으니 주의해야 합니다.

💡 핵심 요약

• ✅ 근저당 설정 비용은 세금/공과금과 법무사 수수료로 나뉩니다.
• ✅ 등록세와 지방교육세는 채권최고액을 기준으로 계산됩니다.
• ✅ 채권최고액은 대출 원금의 120~130%로 설정하며, 등기 비용에 영향을 줍니다.
• ✅ 법무사 수수료는 반드시 여러 곳에서 견적을 비교하는 것이 좋습니다.

이 정보는 2026년 1월 3일 기준으로 작성되었으며, 정책 변경에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 비용은 전문가와 상담하세요.

 근저당 해지 비용 및 절차 

STEP	단계	해야 할 일	핵심 체크
1	대출 상환	대출금 전액 상환	일부 상환 ❌
2	말소 서류 수령	금융기관에서 근저당 말소서류 수령	은행 방문 또는 우편
3	서류 확인	말소동의서·위임장 등 확인	누락 시 반려
4	등기 신청	등기소 방문 또는 전자등기	본인 또는 법무사
5	수수료 납부	등기 수수료·인지	소액 비용
6	말소 완료	등기부등본 확인	근저당 삭제 확인

 근저당 말소 온라인 신청 준비 서류

서류명	비고
근저당 설정 계약서	채무자·채권자 서명 날인 필수. 채권최고액, 기한, 목적물 명확히 기재
인감증명서	채무자와 채권자 각각의 **인감증명서 **(3개월 이내 발급)
등기신청서	IROS에서 온라인 작성 가능
신분증 사본	본인 확인용 (온라인 인증 시 일부 생략 가능)

근저당 말소 온라인 신청하기

사이트 접속: https://www.iros.go.kr

1. 로그인: 공동인증서(구 공인인증서), 금융인증서, 또는 간편인증(모바일 신분증) 사용

인터넷 등기소 접속

1. 부동산 등기 신청 선택:
   • ‘부동산등기신청’ → ‘근저당권 말소’ 선택

자료출처: 대한민국 법원 인터넷 등기소

근저당 말소

 

3.부동산 정보 입력:

• 소재지, 지번/도로명 주소, 등록번호(등기부등본 상 번호) 기입

 

---

1. 원인서류 업로드:
   • 계약서, 인감증명서 등을 스캔하거나 사진 촬영해 PDF/PNG/JPG 형식으로 업로드
2. 세금 납부:
   • 시스템에서 자동 계산된 등록세 + 지방교육세를 온라인 납부
3. 신청 완료:

수수료(3만 원) 결제 후 제출. 보통 3~5영업일 이내 처리

근저당권 말소 주의사항

계약서 내용이 등기부와 정확히 일치해야 합니다. (예: 부동산 주소, 면적, 건물 번호)

채권최고액은 반드시 숫자 + 한글 병기 (예: 120,000,000원 / 일억이천만원)

인감증명서 만료일 확인 필수 – 신청일 기준 3개월 이내 발급분만 유효

반려 시 재신청 가능하나, 수수료는 환불되지 않습니다

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: 근저당 설정 등기, 셀프로도 가능한가요?

네, 이론적으로는 셀프 등기가 가능합니다. 하지만 필요한 서류가 많고 절차가 복잡하여 일반인이 진행하기에는 다소 어렵고 시간이 많이 소요될 수 있어요. 특히 대출을 낀 등기는 은행 측에서 법무사 선임을 요구하는 경우가 많으니, 이점 참고하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

Q2: 채권최고액을 낮게 설정하면 등기 비용도 줄어드나요?

네, 맞아요. 채권최고액은 등록세와 지방교육세의 과세 표준이 되기 때문에 채권최고액을 낮게 설정하면 이 두 가지 세금이 줄어들어 등기 비용이 절감됩니다. 하지만 은행이 대출금 회수를 위해 최소한의 비율을 요구하므로, 대출 상담 시 이 부분에 대해 충분히 논의해볼 필요가 있습니다.

Q3: 근저당 설정 후 대출을 갚으면 자동으로 없어지나요?

아니요, 그렇지 않습니다. 대출금을 모두 상환하더라도 근저당 설정 등기는 자동으로 말소되지 않습니다. 별도로 '근저당권 말소 등기'를 신청해야 등기부등본에서 근저당 기록이 사라집니다. 말소 등기 역시 법무사를 통해 진행하거나 직접 신청할 수 있으며, 소정의 수수료가 발생합니다.

Q4: 법무사 수수료는 왜 이렇게 차이가 나나요?

법무사 수수료는 법무사협회 보수 기준을 따르지만, 이는 권고 사항이며 실제로는 법무사 사무실의 운영 방식, 지역별 경쟁 상황, 제공하는 서비스 범위 등에 따라 차이가 발생합니다. 또한, 업무의 난이도나 소요 시간에 따라서도 달라질 수 있으니, 여러 곳에 문의하여 합리적인 견적을 받는 것이 중요합니다.

 

근저당 설정 등기 비용 계산, 이제 좀 감이 잡히시나요? 복잡하게만 느껴지던 과정도 하나씩 뜯어보면 충분히 이해할 수 있습니다. 2026년, 현명한 대출을 위해 근저당 설정 비용을 정확히 알고 계획하는 것이 중요해요. 이 정보가 여러분의 금융 생활에 작은 도움이 되기를 바라며, 궁금한 점이 있다면 언제든 전문가의 도움을 받는 것을 잊지 마세요!

근저당설정방법

 

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