전세계약 전 꼭 알아야 할 현실 체크포인트! 전세금 못 받는 집의 공통점.보증보험 vs 전세권/2026년 완벽 정리

전세계약시 꼭 알아야 할 체크 포인트 위주로 정리했습니다. 보증보험 가입 여부보다 더 중요한 집상태.주거 구조.주변 시세 흐름을 기준으로 실수요자가 반드시 알아야 할 핵심 포인트를 차분하게 짚어 드립니다.

🏠 전세보증금, 왜 지켜야 할까요?

전세보증보험에 가입하면 전세금은 무조건 안전하다고 생각하는 경우가 많은데요.하지만 실제로는 전세금 반환 분쟁이나 전세사기,깡통전세 문제가 여전히 반복되고 있습니다.보증보험이 모든 상황을 해결해 주지는 않기 때문 입니다.

전세계약

 

특히 2026년 현재, 부동산 시장의 변동성과 ‘깡통전세’ 문제 등으로 전세 보증금 미반환 사고는 더욱 심각한 사회 문제가 되고 있어요. 이러한 위험으로부터 소중한 보증금을 보호하기 위한 대표적인 제도들이 바로 전세보증보험과 전세권 설정입니다. 이 두 가지는 임차인의 보증금을 지키는 든든한 방패 역할을 하지만, 그 특징과 적용 방식에는 분명한 차이가 있습니다.

전세계약 전 체크리스트( 꼭 확인하세요)

구분	체크항목	확인 기준	위험 신호
시세	전세가율	매매가 대비 80% 이하	90% 이상
	주변 시세	최근 실거래 하락 아님	급락 지역
등기	소유자	계약자 = 등기 소유자	명의 불일치
	근저당	전세금+근저당 ≤ 집값	합계 초과
	권리	압류·가압류 없음	하나라도 존재
임차인	선순위	다가구 시 총보증금 확인	합계 불명
집주인	유형	개인 임대 우선	법인·다주택
	이력	잦은 소유권 이전 없음	단기 반복
주택유형	빌라·연립	매매가·감정가 확인	전세가 과다
	신축	분양가≠전세가	동일·역전
보호	대항력	전입신고 가능	전입 제한
	확정일자	계약 즉시 가능	지연 요청
보증	보험	가입 가능이 아닌 요건 충족	요건 미달
타이밍	변동	잔금 전 등기변동 없음	설정 예정
특약	금지	근저당 추가 금지 명시	특약 없음
	반환	지연 시 이자 명시	미기재

전세금 반환 안되는 집 유형 TOP5

순위	집 유형	핵심 특징	왜 위험한가
1위	깡통전세 주택	전세가 ≒ 매매가	집 팔아도 보증금 부족
2위	신축 빌라 전세	분양가·전세가 동일	시세 하락 시 즉시 역전
3위	근저당 과다 주택	대출금 많음	경매 시 후순위 밀림
4위	다가구주택	임차인 다수	선순위 보증금 확인 어려움
5위	법인·다주택 임대	보유 주택 많음	연쇄 부도·지연 반환

유형별 핵심 포인트

깡통전세→ 매매가보다 전세가가 높거나 비슷한 구조

신축 빌라 전세→ “새 집이라 안전”이라는 착각이 가장 위험

근저당 많은 집→ 근저당 ‘존재’보다 금액이 핵심

다가구주택→ 내 앞에 누가 있는지 모르면 위험

법인·다주택 임대→ 한 채 문제 → 여러 채 동시 문제 가능

---

🛡️ 전세보증보험, 어떤 제도인가요?

전세보증보험은 임대차 계약이 종료된 후에도 임대인이 전세 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증 기관에서 임차인에게 대신 보증금을 지급하는 제도입니다. 쉽게 말해 전세 보증금에 대한 보험이라고 생각하시면 돼요. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등 세 곳에서 운영하고 있습니다.

 

주택도시 보증공사 HUG

1. 인터넷 보증 접속

2. https://khig.khug.or.kr/main1.jsp

 

자료출처: 주택도시보증공사

 

한국주택금융공사

1. 홈페이지 주택보증 선택

2. https://hf.go.kr/ko/index.do

한국주택금융공사

자료출처: 한국주택금융공사

 

가장 큰 장점은 임대인의 재정 상태와 관계없이 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있다는 점입니다. 만약 전세 계약 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면, 임차인은 보증 기관에 보증금 반환을 청구할 수 있고, 보증 기관이 집주인 대신 보증금을 지급한 후 집주인에게 구상권을 행사하는 방식이죠. 임차인 입장에서는 보증금을 떼일 걱정을 덜 수 있어 심리적으로 큰 안정감을 느낄 수 있습니다.

서울보증보험SGI

1. 보험증권 형식이라 수수료가 높은 단점

2. https://www.sgic.co.kr/

SGI서울보증

 

📌 핵심 포인트: 전세보증보험은 보증 기관이 임대인의 채무를 대신 갚아주는 ‘보증’의 성격을 가지고 있으며, 임차인은 보증료를 납부해야 합니다.

✍️ 전세권 설정등기, 무엇이 다를까요?

전세권 설정등기는 임차인이 전세 보증금을 주고 타인의 부동산을 그 용도에 따라 사용·수익하고, 전세 계약이 종료되었을 때 해당 부동산으로부터 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 등기부에 공시하는 제도입니다. 이는 물권으로서의 효력을 가지며, 마치 저당권처럼 임차 주택 자체에 대한 권리를 확보하는 것이라고 이해하시면 됩니다.

 

전세권 설정등기의 가장 큰 장점은 임대인의 동의 없이도 임차인이 스스로 경매를 신청할 수 있으며, 경매 시 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있다는 점입니다. 확정일자와 대항력을 갖춘 임차인도 우선 변제권이 있지만, 전세권은 그 자체로 물권의 효력을 가지므로 경매 절차에서 더 강력한 권리 행사가 가능할 수 있습니다. 

전세보증보험 VS 전세권 설정등기 차이점 비교

구분	전세보증보험	전세권 설정등기
개념	보증기관이 전세금 반환을 대신 보장	등기로 전세금 권리를 직접 확보
주체	HUG·SGI 등 보증기관	임차인 본인
효력 발생	보증보험 가입 완료 시	등기 완료 시 즉시
보호 방식	사고 발생 시 보증기관이 지급	경매 시 우선변제권 확보
집주인 동의	❌ 필요 없음	⭕ 필수
비용	보증료 연 0.1~0.2% 내외	등기비용 초기 일회성 부담
가입 제한	주택·보증금·집주인 조건 있음	조건 제한 거의 없음
반환 속도	사고 인정 후 시간 소요	경매·매각 시 직접 회수
사기 대응	사기 피해 시 상대적으로 유리	사기 시 회수까지 장기화
실무 난이도	비교적 간편	절차·협상 필요
추천 대상	일반 세입자·초보자	고액 전세·협상 가능자

✨ 2025년 최신! 전세보증보험 가입 조건과 비용

전세보증보험은 불안정한 전세 시장에서 임차인의 필수적인 안전장치로 자리매김하고 있습니다. 하지만 모든 전세 계약이 보험에 가입될 수 있는 것은 아닙니다. 2025년 기준 주요 가입 조건과 예상 비용을 자세히 살펴볼게요.

주요 가입 조건 (HUG 주택도시보증공사 기준)

• 보증 대상 주택: 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 주거용 오피스텔 등 (주택도시보증공사가 정하는 기준에 적합한 주택).
• 보증금 한도: 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하 (2025년 현재 기준, 정책에 따라 변동 가능).
• 전세 계약 기간: 전세 계약 기간이 1년 이상이어야 하며, 잔여 계약 기간이 6개월 이상 남아있어야 합니다.
• 전입신고 및 확정일자: 전세 계약 후 전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖추어야 합니다.
• 선순위 채권: 해당 주택의 선순위 채권(근저당, 전세권 등) 금액이 주택 가액의 일정 비율(보통 60% 또는 80%)을 초과하지 않아야 합니다.
• 임대인의 동의: 원칙적으로 임대인의 동의가 필요하지만, 특정 조건(대위변제 방식 등)에서는 동의 없이도 진행될 수 있습니다. SGI 상품의 경우, 임대인의 동의가 필요 없는 상품도 있습니다.

전세보증보험 가입 비용 (보증료)

보증료는 전세 보증금의 일정 비율로 산정됩니다. 2025년 현재 HUG의 경우 연 0.128%~0.154% 수준으로 책정되며, HF는 0.05%~0.15%, SGI는 0.192%~0.208% 정도로 기관 및 상품, 보증금액, 주택 유형 등에 따라 차이가 있습니다. 예를 들어, 전세 보증금 3억 원의 아파트라면 HUG 기준 연 38만원~46만원 정도의 보증료를 예상할 수 있습니다. (전세금 3억원 x 연 0.128% = 38만 4천원)

⚠️ 주의사항: 보증료는 임차인이 부담하는 것이 원칙이지만, 최근 전세사기 예방을 위해 보증료 지원 사업 등이 시행되기도 합니다. 또한, 일부 임대인이 보증보험 가입에 협조적이지 않거나 임대인의 신용도 문제로 가입이 거절될 수도 있습니다. 반드시 계약 전 가입 가능 여부를 확인하는 것이 중요해요!

💸 전세보증금 반환 절차, 이렇게 대비하세요!

전세보증보험에 가입했더라도 막상 보증금을 돌려받지 못하게 되면 당황스럽기 마련입니다. 보증금 반환 절차를 미리 알아두고 침착하게 대응하는 것이 중요합니다. 다음은 일반적인 보증금 반환 절차입니다.

전세보증금 반환 절차 (HUG 기준)

• 1. 임대차 계약 해지 및 통보: 계약 만료 2~6개월 전까지 임대인에게 계약 해지 의사를 명확히 통보합니다. 내용증명 등으로 증거를 남기는 것이 좋습니다.
• 2. 임대차 계약 종료 및 보증금 미반환 확인: 계약 만료일에 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못했음을 확인합니다.
• 3. 보증 이행 청구 접수: 전세 계약 종료 후 1개월 이내에 보증 기관(HUG, HF, SGI)에 보증 이행 청구를 접수합니다. 필요한 서류(임대차 계약서, 전입세대 열람 내역, 등기부등본 등)를 준비해야 합니다.
• 4. 보증 기관의 심사 및 확인: 보증 기관은 접수된 서류와 현장 조사 등을 통해 보증 이행 요건을 심사합니다. 임대인에게 보증금 반환을 요청하고, 집주인의 반환 거부 또는 불이행을 최종 확인합니다.
• 5. 보증금 지급: 심사 완료 후 보증 이행이 결정되면, 보증 기관에서 임차인에게 전세 보증금을 지급합니다. 보통 청구 접수 후 1~2개월 정도 소요될 수 있습니다.
• 6. 대위변제 이후 절차: 보증 기관이 임차인에게 보증금을 지급하면, 해당 보증금에 대한 권리는 보증 기관으로 넘어가고(대위변제), 보증 기관은 임대인에게 구상권을 행사하여 보증금을 회수합니다.

💡 팁: 보증금 반환이 지연될 경우, 가장 먼저 할 일은 내용증명을 통해 임대인에게 정식으로 보증금 반환을 요청하는 것입니다. 이는 법적 절차의 중요한 증거 자료가 됩니다.

💡 핵심 요약

✅ 전세보증보험은 보증기관이 임대인 대신 보증금을 지급하는 ‘보증’ 성격이며, 임차인의 직접적인 노력 없이 보증금 회수가 가능합니다.

✅ 전세권 설정등기는 부동산에 대한 ‘물권’ 성격으로, 임차인이 직접 경매를 신청하여 보증금을 우선 변제받을 수 있는 강력한 권리입니다.

✅ 2025년 기준 전세보증보험 가입 시에는 주택 유형, 보증금 한도, 선순위 채권 비율, 전입신고/확정일자 등 다양한 조건을 충족해야 합니다.

✅ 보증금 미반환 시 계약 해지 통보, 보증 이행 청구 접수, 심사 후 보증금 지급 순으로 진행되며, 미리 절차를 숙지하는 것이 중요합니다.

이 요약은 일반적인 정보를 담고 있으며, 개인의 상황에 따라 세부 조건 및 절차가 다를 수 있습니다. 반드시 전문가와 상담하여 정확한 정보를 확인하시기 바랍니다.

전세권 설정 비용 실제 계산 예시

전세권 설정 시 가정 조건

 

• 전세보증금: 2억 원
• 전세권 설정: 잔금일에 즉시 등기
• 지역·사무소 평균 비용 기준 (차이 발생 가능)

 

비용 항목	계산 기준	금액
등록면허세	전세금 × 0.2%	400,000원
지방교육세	등록면허세 × 20%	80,000원
등기신청 수수료	정액	15,000원
법무사 수수료	평균	150,000원
기타 비용	인지·송달 등	20,000원
총 비용	합계	약 665,000원

전세권 설정 비용 VS 전세권 말소 비용

전세권 말소 비용 예시

비용	항목	기준금액
등록면허세	전세권 말소	0원
지방교육세	해당 없음	0원
등기신청 수수료	정액	15,000원
법무사 수수료	평균	100,000원
기타 비용	인지·송달 등	10,000원
총 비용	합계	약 125,000원

전세권 말소 절차 STEP 

STEP	단계	해야할 일	핵심 체크
1	보증금 반환	전세보증금 전액 수령	일부 미수령 시 말소 ❌
2	서류 준비	말소신청서, 신분증	집주인 동의 불필요
3	등기 원인 확인	전세기간 종료 확인	계약 종료일 이후
4	등기 신청	등기소 방문 또는 전자신청	임차인 단독 가능
5	수수료 납부	등기수수료 납부	약 1~3만 원
6	말소 완료	등기부등본 확인	전세권 말소 여부 확인

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: 전세보증보험은 꼭 가입해야 하나요?

A1: 법적으로 의무 사항은 아니지만, 최근 전세사기 및 깡통전세 위험이 커지면서 임차인의 보증금을 안전하게 지키기 위한 필수적인 안전장치로 여겨지고 있습니다. 특히 전세가율이 높거나 임대인의 신용 상태가 불확실하다면 가입을 적극 고려하는 것이 현명합니다.

 

Q2: 전세보증보험 가입이 거절될 수도 있나요?

A2: 네, 그렇습니다. 주택의 선순위 채권 비율이 높거나, 주택의 불법 건축물 여부, 전세 계약서 상의 문제, 임대인의 세금 체납 등 여러 가지 이유로 가입이 거절될 수 있습니다. 가입 전에 해당 주택과 임대인의 정보를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

 

Q3: 집주인이 바뀌면 전세보증보험은 어떻게 되나요?

A3: 임대인 변경 시 새로운 임대인에게 보증금 반환 채무가 승계되므로, 기존에 가입한 전세보증보험의 효력은 일반적으로 유지됩니다. 하지만 만약을 대비해 바뀐 임대인 정보로 보험사에 통보하고, 필요 시 변경 절차를 확인하는 것이 안전합니다.

 

Q4: 전세권 설정과 전세보증보험을 같이 할 수 있나요?

A4: 원칙적으로 전세권 설정과 전세보증보험은 동시에 진행할 수 있습니다. 하지만 전세권 설정은 추가 비용과 임대인의 동의가 필요하며, 보증보험 가입 조건에 전세권 설정이 영향을 미치는지 각 보증 기관의 규정을 확인하는 것이 좋습니다. 일반적으로 전세보증보험만으로도 충분한 보호를 받을 수 있다고 판단되는 경우가 많습니다.

 

오늘은 전세보증보험과 전세권 설정에 대해 깊이 있게 알아보는 시간을 가졌습니다. 2025년 현재와 같은 불확실한 시기에는 내 소중한 자산을 지키기 위한 지식과 노력이 더욱 중요하다고 생각해요. 전세 계약을 앞두고 계신다면, 오늘 알려드린 정보를 바탕으로 자신에게 가장 적합한 보증 방법을 선택하시고, 안전한 전세 생활을 이어가시길 바랍니다. 궁금한 점이 있다면 언제든지 전문가와 상담하는 것을 잊지 마세요!

 

함께 보면 좋은 글

 

[🏠 부동산·전세 실무 가이드] - 버팀목전세자금대출!나도 받을 수 있을까? 조건, 한도 완벽 분석

버팀목전세자금대출!나도 받을 수 있을까? 조건, 한도 완벽 분석

[💰 월급관리·가계부 노하우] - 신혼가구 전용 버팀목 대출! 놓치면 후회할 모든 정보 A-Z.무주택 신혼부부라면 꼭 보세요!

신혼가구 전용 버팀목 대출! 놓치면 후회할 모든 정보 A-Z.무주택 신혼부부라면 꼭 보세요!