전월세 계약,이거 확인 안하면 보증금 위험합니다.계약서.특약.신고 총정리!

전월세 계약!계약서 부터 잘 써야 안전합니다. 최근에는 표준 임대차 계약서가 보급되면서 기본적인 보호장치는 강화됐지만 특약사항을 어떻게 쓰느냐에 따라 임차인에게 불리한 계약이 될 수 있습니다.

🏡 전월세 계약, 왜 이렇게 중요할까요?

전월세 계약, 계약서 부터 잘 써야 안전합니다. 계약 신고,특약사항.갱신.전세사기 예방까지 한 번에 정리했습니다. 전월세 계약을 할때 부동산 중개사만 믿고 계약서에 서명했다가 나중에 보증금 반환 문제나 계약 분쟁을 겪는 사례가 생각보다 많습니다.특히 부동산 직거래나 급하게 계약하는 상황에서는 계약서 한 줄이 전 재산을 좌우하는 경우도 적지 않은데요.

전월세 계약

 

전월세 계약은 단순히 집을 빌리는 절차가 아니라,주택 임대차 계약 이라는 법적 행위이며,계약서 양식부터 신고 여부,특약사항 작성,확정일자와 전입신고,계약 갱신까지 모든 과정이 임대차보호법과 연결 되어 있습니다.이번 글에서는 전월세 계약서 양식,표준 임대차 계야서 활용법을 처음 계약하는 분도 이해할 수 있도록 정리했습니다.

📄 전월세 계약서 양식, 완벽 가이드

전월세 계약을 시작할 때 가장 먼저 맞닥뜨리는 것이 바로 '계약서 양식'이에요. 어떤 양식을 사용해야 할지, 어디서 구해야 할지 막막할 때가 많죠. 하지만 걱정 마세요! 우리나라에는 표준화된 주택 임대차 계약서 양식이 존재하며, 이를 활용하면 대부분의 중요한 내용을 놓치지 않고 계약할 수 있어요.

전월세 계약

일반적으로 공인중개사 사무소를 통해 계약을 진행하면 중개사가 표준 양식을 제공하고 작성까지 도와주기 때문에 큰 어려움은 없지만, 개인 간 직거래를 할 때는 직접 양식을 준비해야 해요. 이때 가장 좋은 방법은 법무부 또는 국토교통부에서 제공하는 표준 주택 임대차 계약서 양식을 활용하는 것입니다. 이 양식은 임대인과 임차인의 권리 및 의무, 계약 기간, 보증금, 월세 등 필수적인 내용이 모두 포함되어 있어 안전하게 계약을 진행할 수 있게 도와줘요.

💡 무료 계약서 양식 활용 팁:
법무부(www.moj.go.kr) 또는 국토교통부(www.molit.go.kr) 홈페이지에서 '주택 임대차 표준계약서'를 검색하면 무료로 양식을 다운로드할 수 있어요. 또한, 서울시 등 일부 지자체에서도 지역 특성을 반영한 양식을 제공하기도 하니 참고해 보세요. 계약서 작성 시에는 반드시 모든 칸을 꼼꼼히 채우고, 특약사항은 명확하게 기재하는 것이 중요하답니다.

🚨 전월세 계약 시 꼭 알아야 할 주의사항

계약서 양식을 준비했다면, 이제 가장 중요한 단계인 '계약 시 주의사항'을 숙지할 차례예요. 소중한 보증금을 지키고 안전하게 거주하기 위해서는 계약 전에 꼼꼼히 확인해야 할 것들이 정말 많아요. 특히 권리분석은 아무리 강조해도 지나치지 않아요. 먼저, 계약하려는 주택의 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다.

전세사기 실제 유형별 사례 정리

① 깡통전세 사기 사례 (가장 흔함)

• 시세 2억 원 아파트
• 전세보증금 1억 9천만 원
• 집주인 대출 + 선순위 근저당 다수 존재

집값 하락 또는 경매 시
👉 보증금 대부분 회수 불가 핵심 특징

• 시세 대비 전세가율 80~90% 이상
• “요즘 다 이 정도”라는 말로 안심 유도

예방 포인트

• 등기부등본 선순위 채권 확인
• 보증금 + 대출 ≤ 시세인지 계산

② 명의 도용·대리 사기 사례

• 진짜 집주인 몰래 명의 도용
• 가짜 위임장·신분증 사용
• 계약금·잔금 수령 후 잠적

피해 결과
👉 계약 자체가 무효 → 보증금 회수 어려움

예방 포인트

• 소유자 직접 대면 원칙
• 대리 계약 시 공증된 위임장 확인
• 계좌 명의 = 등기부 소유자 일치 필수

등기부등본은 해당 주택의 소유권 변동 이력, 근저당권, 전세권 등 권리 관계를 보여주는 공적인 문서예요. 근저당이 과도하게 설정되어 있거나 압류, 가압류 등의 내용이 있다면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커지므로 신중하게 접근하거나 계약을 재고해야 해요.

사기 피해 예방을 위한 핵심 체크 리스트

구분	체크	반드시 확인할 내용
등기부등본 확인	□	소유자와 계약자 동일 여부
근저당·압류	□	선순위 채권 존재 여부
보증금 안전선	□	시세 대비 보증금 과다 여부
집주인 신분 확인	□	신분증·위임장 진위 확인
위임 계약 주의	□	대리 계약 시 위임 범위 명확
계약금 지급 방식	□	소유자 명의 계좌로만 입금
중개사 등록 여부	□	공인중개사 자격·등록번호
직거래 리스크	□	직거래 시 서류·계좌 이중 확인
전월세 신고 대상	□	신고 대상 계약인지 확인
확정일자	□	신고 또는 별도 신청 여부
전입신고	□	실제 입주 즉시 신고
계약서 주소	□	동·호수·면적 정확성
특약사항	□	불리한 책임 전가 조항 여부
갱신요구권	□	행사 가능 기간 확인
보증보험	□	전세보증금 반환보증 가입
시세 조사	□	주변 실거래가 비교
급한 계약 경계	□	“오늘 안 하면 끝” 유도 여부
현금 요구	□	현금 거래 요구 시 즉시 중단
하자 책임	□	수리·보수 책임 주체 명시
계약 후 재확인	□	잔금 전 등기부 재확인

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또한, 임대인의 신분증과 실제 소유주가 일치하는지 확인하는 것도 필수예요. 대리인과 계약할 경우, 위임장과 인감증명서를 통해 대리 권한이 적법한지 반드시 확인해야 한답니다. 위임장에는 계약의 세부 내용(보증금, 월세 등)이 명확히 기재되어 있어야 하고, 임대인 본인과의 통화로 최종 확인하는 것이 가장 안전해요.

⚠️ 사기 피해 예방을 위한 핵심 체크리스트:

• 등기부등본 확인: 계약 전, 잔금 지급 직전 두 번 확인하고, 갑구(소유권)와 을구(저당권)를 꼼꼼히 살피세요.
• 임대인 신원 확인: 신분증과 등기부등본의 소유주 일치 여부를 확인하고, 대리인 계약 시 위임장과 인감증명서, 임대인 본인과의 통화를 통해 대리권 유무를 확인하세요.
• 특약사항 명확히 기재: 애매모호한 표현은 피하고, 계약 당사자 간 합의된 내용은 구체적으로 명시하세요.
• 확정일자와 전입신고: 잔금일 또는 이사 당일 반드시 확정일자를 받고 전입신고를 하여 대항력과 우선변제권을 확보하세요.
• 잔금은 임대인 명의 계좌로: 대리인에게 지급하는 경우에도 반드시 임대인 명의의 계좌로 송금해야 합니다.

✍️ 전월세 계약서 특약사항, 나를 지키는 방패!

표준 계약서만으로는 모든 상황에 대비하기 어려울 수 있어요. 이럴 때 필요한 것이 바로 '특약사항'입니다. 특약사항은 임대인과 임차인이 서로 합의하여 정하는 특별한 계약 조항으로, 표준 계약서에 없는 내용을 추가하거나 기존 조항을 보완하는 역할을 해요. 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 미리 방지하고, 임차인으로서의 권리를 더욱 확고히 할 수 있는 강력한 방패가 되어준답니다.  어떤 특약사항을 넣어야 할지 고민이시라면, 몇 가지 필수적인 조항들을 제안해 드릴게요. 하지만 이 외에도 본인의 상황에 맞춰 필요한 내용을 추가하는 것이 중요해요.

• 원상회복 범위 명확화: "임차인의 고의 또는 중과실이 아닌 통상적인 마모나 노후화에 의한 부분은 원상회복 의무에서 제외한다." 라는 조항을 넣어 불필요한 분쟁을 막을 수 있어요.
• 수리 의무 명확화: "주요 설비(보일러, 수도, 전기 등) 고장 시 임대인이 즉시 수리한다."는 내용을 명시하여 주거 편의를 확보하세요.
• 반려동물 허용 여부: 반려동물과 함께 거주할 예정이라면 "반려동물 사육을 허용하며, 발생하는 문제는 임차인이 책임진다."는 특약을 반드시 추가해야 해요.
• 전세자금대출 관련: "전세자금대출이 불가할 경우 계약은 무효로 하고, 계약금을 반환한다."는 조항은 대출이 필요한 임차인에게 필수적입니다.
• 임대인 변경 시 통보 의무: "임대인이 변경될 경우 임차인에게 사전 통보하고, 새로운 임대인은 본 계약의 모든 내용을 승계한다."는 내용을 넣어 임대인 변경 시 불안감을 해소할 수 있어요.
• 전세권 설정 관련: "임차인이 전세권 설정을 요구할 경우 임대인은 이에 협조하고 제반 비용은 임차인이 부담한다."는 특약도 고려해볼 수 있습니다.

특약사항은 양측의 합의 하에 작성되는 것이기 때문에, 임대인과 충분히 대화하고 협의하여 서로에게 합리적인 내용을 담는 것이 중요합니다. 애매모호한 표현보다는 구체적이고 명확하게 작성해야 나중에 오해의 소지를 줄일 수 있어요.

🤝 전월세 계약 갱신, 어떻게 해야 할까요?

계약 기간이 끝나갈 때쯤 가장 큰 고민 중 하나가 바로 '계약 갱신'일 거예요. 계속 살고 싶은데 어떻게 해야 할지, 아니면 이사 가고 싶은데 전월세 계약 갱신 청구권은 어떻게 활용해야 할지 궁금해하시는 분들이 많아요. 주택임대차보호법에 따르면 임차인은 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 '계약갱신청구권'을 가지고 있어요.

 

이 권리를 행사하면 1회에 한하여 계약을 2년 더 연장할 수 있으며, 이때 임대료는 기존 임대료의 5% 범위 내에서만 증액이 가능해요. 임대인이 직접 거주하겠다고 통보하는 등 법에서 정한 특별한 사유가 없는 한, 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 없답니다. 계약 갱신 시에는 기존 계약서를 그대로 활용하거나, 변경된 내용(임대료, 특약사항 등)이 있다면 갱신 계약서를 작성하는 것이 좋아요.

📌 계약 갱신 시 유의사항:
묵시적 갱신도 가능하지만, 법적 분쟁을 예방하기 위해서는 갱신 의사를 내용증명이나 문자 메시지 등으로 증거를 남기는 것이 중요해요. 특히 임대료가 변경되거나 특약사항이 추가되는 경우, 반드시 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받는 것이 좋습니다.

📝 전월세 계약 신고, 이제는 필수!

2025년 현재, 전월세 계약을 체결했다면 의무적으로 신고해야 한다는 사실, 알고 계셨나요? 2021년 6월 1일부터 시행된 '주택 임대차 계약 신고제' 덕분인데요. 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과인 주택 임대차 계약(전국 모든 지역)에 대해, 계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 주민센터나 온라인(부동산거래관리시스템)을 통해 신고해야 해요.

 

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이 제도의 도입으로 임차인은 별도로 확정일자를 받으러 가지 않아도, 계약 신고를 하면 자동으로 확정일자 부여 효과를 받을 수 있게 되었어요. 임차인의 권리 보호를 강화하고 투명한 부동산 거래 시장을 만드는 데 큰 역할을 하고 있답니다. 만약 신고 의무를 위반하면 과태료가 부과될 수 있으니, 꼭 기한 내에 신고하는 것을 잊지 마세요!

 

항목	내용
신고 대상	보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 주택 임대차 계약 (전국 모든 지역)
신고 기한	계약 체결일로부터 30일 이내
신고 주체	임대인 또는 임차인 (공동 신고 원칙, 한쪽만 신고 가능)
신고 방법	온라인(부동산거래관리시스템) 또는 관할 주민센터 방문
제출 서류	주택 임대차 계약서
효과	자동으로 확정일자 부여 효과 발생

💡 핵심 요약

• 1. 계약서 양식 활용: 법무부/국토부 표준 양식을 활용하고, 모든 칸을 꼼꼼히 채우며 특약사항은 명확히 기재하세요.
• 2. 등기부등본 확인: 계약 전후로 최소 두 번 확인하여 근저당, 압류 등 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.
• 3. 특약사항은 필수: 원상회복 범위, 수리 의무, 전세대출 불가 시 계약 무효 등 중요한 내용은 특약으로 명시하여 자신을 보호하세요.
• 4. 확정일자 및 전월세 신고: 이사 당일 전입신고와 함께 확정일자를 받거나, 2021년 6월 1일부터 의무화된 전월세 계약 신고를 통해 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다.

위 내용은 2025년 12월 19일 기준이며, 법규 변동 가능성이 있으므로 항상 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다.

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: 전월세 계약 시 공인중개사 없이 직거래를 해도 괜찮을까요?
A1: 직거래는 중개 수수료를 절약할 수 있다는 장점이 있지만, 법률 지식이나 계약 경험이 부족할 경우 위험 부담이 커질 수 있어요. 등기부등본 확인, 특약사항 협의, 확정일자 및 전입신고 등 모든 과정을 직접 꼼꼼히 처리해야 하므로, 초보자에게는 공인중개사를 통한 계약을 추천드립니다. 만약 직거래를 하신다면 법무부 등 공신력 있는 기관의 표준 계약서 양식을 활용하고, 계약 전 전문가의 자문을 구하는 것을 고려해 보세요.

 

Q2: 전월세 계약 갱신 시 보증금을 올려달라고 하면 어떻게 대응해야 하나요?
A2: 임차인의 계약갱신청구권 행사 시 임대료는 기존 임대료의 5% 범위 내에서만 증액이 가능합니다. 만약 임대인이 5%를 초과하여 증액을 요구하거나, 합의되지 않은 금액을 요구한다면 임차인은 거절할 수 있어요. 합의가 어렵다면 주택임대차 분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 법적 절차를 검토해 볼 수 있습니다. 다만, 묵시적 갱신의 경우에도 이 5% 증액 제한은 동일하게 적용됩니다.

 

Q3: 전월세 계약 신고를 하면 확정일자는 자동으로 부여되는 건가요?
A3: 네, 맞아요! 2021년 6월 1일부터 시행된 주택 임대차 계약 신고제에 따라, 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약을 신고하면 별도로 확정일자를 받지 않아도 확정일자 부여 효과를 받을 수 있습니다. 이는 전입신고와 동시에 대항력과 우선변제권을 확보하는 중요한 절차이니 꼭 잊지 마시고 신고해 주세요.

 

 

전월세 계약은 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있지만, 기본적인 법규와 주의사항만 잘 숙지한다면 안전하게 여러분의 소중한 보금자리를 지킬 수 있어요. 2025년 12월 19일, 이 글이 여러분의 현명한 전월세 계약에 큰 도움이 되기를 진심으로 바랍니다. 궁금한 점이 있다면 언제든지 전문가의 도움을 받는 것을 잊지 마세요!

 

 

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